아파트 영끌 투자 회고록

직장인에게 거주할 아파트를 산다는 건 생각보다 리스크 하지 않다. 수도권 아파트는 언제나 비쌌다. 앞으로 금리인상으로 인한 부동산 가격 하락을 가정했을 때 과거의 비싼 가격에 저렴한 금리로 인한 고정지출과 지금의 상대적으로 저렴한 가격에 비싼 금리를 감당하는 것, 두 가지 선택지는 사실상 동일한 이자비용을 발생시키는 것이다.

그렇다고 전세를 선택했다면 더 좋았을 것인가? 부동산 꼭짓점에 전세임대를 받은 임대인은 집주인과 동일하게 금리인상의 고통을 나눌 뿐 아니라 집주인의 신용부도라는 핵폭탄이 터지면 그 경제적 정신적 손해는 집주인보다도 클 수 있다. 마지막 월세라는 선택은 위의 두 선택지 중에서 현재 가장 나은 선택처럼 보인다. (갑자기 부러워진다.)

하지만 현재 월세를 선택한 사람들 중 부동산 가격의 바닥을 잡을 수 있는 사람이 어느 정도가 될지 모르겠다. 필시 정보에 빠른 기업인, 정치인, 부동산 투자 전문 법인들이 바닥을 맨 처음 잡을 것이고 그다음에서야 평범한 직장인들과 같이 거주지 1채를 가지고 상급지 이사를 준비하는 미래의 일시적 2 주택 사용자일 것일 것이다. 매스컴에서는 부동산 열기가 완전히 식었으며 침체기에 들어왔다고 떠들어대지만 그들은 항상 대중과는 정반대로 움직였다.

시장이 식을 때 누구보다 시장을 뜨겁게 노려보았다. 항상 돈을 버는 그룹은 다르지 않았다. 미래에도 돈을 벌게 될 그룹은 다르지 않을 것이다. 부동산으로 무엇인가를 이루고 싶다면 누구나 아는 정보를 흘려대는 언론에 휘둘리기보다는 성공한 자들의 행동을 주의 깊게 살펴야 할 것이다.

아파트 영끌 방법

사실 방법이라고 할 것 까지는 없다. 투기를 조장하는 것도 아니다. 주택 구매 시 활용할 수 있는 선택지를 나열해 드리는 것이다. 이 선택에 따라 레버리지 비중은 천차만별로 바뀔 것이며 아래의 것들을 모두 활용하면 언론에서 말하는 영혼을 끌어모은 투자가 완성된다.

ㄱ. 투자자금 원천

저축금액

퇴직금 조기 정산금액

부모님으로부터의 증여(매 10년마다 5천만 원 증여세 면제 혜택)

가족 간 현금 차용(차용기간과 특정 이율을 약속하는 차용증 작성 필요)

소속 회사의 생활안정 대출금(무이자나 저금리 일 경우 상환 의무기간 반드시 확인)

1 금융권 주택담보대출(대출조건 확인:고정금리, 변동금리, 고정금리 3년 or 5년 후 변동금리 적용)

2 금융권 주택담보대출(1 금융권 주담대보다 불리한 특약사항 반드시 확인)

시중은행 신용대출(주택담보대출보다 먼저 받을 시 주담대 조건에 악영향, 대출기간 연장 조건 반드시 확인)

신용카드 대출(주택담보대출보다 먼저 받을 시 주담대 조건에 악영향)

신용카드(취득세 12개월 무이자 할부 결제) 

전세금(갭 투자 시 세입자 전세금, 2년 혹은 4년 후 전세금 상환 계획 반드시 필요. 전세가 하락 시 지옥을 볼 수 있다.)

ㄴ. 필요자금(모든 항목 부동산 중개인 협의하에 금액 협상 필요, 중개보수 및 매매가 협상은 무조건 필수)

계약 선금(매매가의 0.5%부터 1% 정도면 적당) 

계약금(계약 선금을 포함하여 매매가의 10% 정도면 적당)

중도금(계약 선금, 계약금을 포함하여 매매가의 30% 정도면 적당) 

잔금(입주 전 최종적으로 부동산에서 납부하는 금액)

법무사비(등기 비용)(법무 통 앱으로 최저가를 찾자, 12~15억 이상 고가 주택이 아닌 경우 100만 원 전후)

주담대 인지대(시중 대형은행의 경우 보통 15만 원 미만)

취득세(해당 페이지를 참고하자 : https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0)

부동산 중개보수(해당 페이지를 참고하자 : https://land.seoul.go.kr:444/land/broker/brokerageCommission.do)

마치며

불장 당시, 집 근처 부동산에 놀러 갔을 때 동거는 하고 있지만 사실혼 관계가 아닌 사람들이 찾아와서 남자는 매매를 하고 여자는 그 집에 전세로 계약하여 둘이 한 집에 사는 셀프 갭 투자를 하던 걸 본 적이 있다. 아마도 전세로 들어간 쪽에서는 다른 아파트 한 채를 더 갭 투자하였을 것이다. 불법을 감수하고서라도 투자 수익을 위해 영끌 계왕권 3배를 써버린 것인데.. 오늘 같이 가을 찬바람이 불던 저녁이었던 걸로 기억이 난다. 잘 버티고 있는지 문득 궁금하다.

항상 하이리스크 하이리턴을 기억하여 본인의 선택에 의무를 다하며 타인에게 피해를 주는 선택은 하지 말자. 집주인들 정신 잘 차려서 절대로 세입자들한테 피해를 주지 말자.

끝.

부동산 하락기의 인플루언서와 구독자

2021년도 하반기부터는 이어지는 부동산 가격 하락과 대출금리 상승은 고점에 부동산을 매수했던 사람들에게 연이은 고통을 주고 있다. 그 불똥은 서서히 소셜 네트워크 플랫폼에서 활동하는 인플루언서들에게도 번지고 있다. 특히 부읽남 채널 구독자의 댓글이 화제가 되고 있는데, 그 내용은 배곧신도시 아파트를 매수하여 큰 평가손실을 겪고 있다는 내용이었는 데 다소 평범한 댓글임에도 큰 유튜브 채널답게 인터넷 부동산 커뮤니티를 뜨겁게 달구고 있다.

누칼협. "아파트 사라고 누가 칼 들고 협박한 것"도 아닌데 왜 여기서 하소연을 하느냐는 등의 다소 공격적인 대댓글이 달리며 댓글 작성자를 공격하고 있지만 본인들이 그 당사자였다면 정말 가족의 인생이 걸린 아찔한 순간일 것이다. 대출 원리금 상환이야 실거주 포기하고 전/월세로 돌리고 작은 집으로 월세 이사를 가거나 죽기 살기로 투잡이나 부업을 한다면 막을 수 있겠다. 하지만 담보가치 하락으로 인한 담보가치 하락분의 상환 요청 혹은 신용대출 연장 불가로 인한 상환 요청이 발생한 경우 주식의 담보부족 반대매매와 같이 강제로 부동산이 청산이 돼버릴 것이다. 깡통 차는 것이다.

하지만 우리는 기억하고 있을 것이다. 2021년 6월만 하더라도 유튜버들은 무주택자들을 자산시장 투자에 무지한 사람으로 몰아갔었고 부동산 매수를 하려는 사람들에게는 갖은 미사여구로 무주택을 탈출함으로써 부자로 가는 길에 서막이 열리는 것처럼 마케팅을 해왔다. 하락장이 한참인 지금은 언제 그랬냐는 듯이 태세 전환을 하면서 아파트 가격 하락에 대한 기대감을 대중에게 전도하고 있다. 어느 정도 박균균이라는 댓글 작성자를 위로해줄 필요는 있는 것 같다.

잠깐만 후회하셔도 좋을 것 같다.

시장의 흐름이나 경제에 대한 공부를 다 떠나서 운이 없었다고 스스로에게 위로를 해도 괜찮을 듯하다. 어느 매체에서 어느 채널을 만나 어떤 사람에게 조금이라도 노출되었다면 부동산 매수라는 큰 결정에도 그 사람의 영향을 미쳤을 것이기 때문이다. 아무리 자기 확신이 있는 사람이라도 처음 하는 일에는 고수의 의견에 귀를 기울이는 것이 사람의 본능이다.

만약에 이런 일이 나에게 일어났다면 어떻게 해야 할까 생각해본다. 일단 벌어져버린 일이기에 어떤 게 수습할지 계획을 세워야 하는데 가장 큰 결정은 유지하면서 원금, 이자를 납부할지 아파트를 매도할지 일 것이다. 정확한 댓글 작성자의 가정상황은 모르지만 일단 작은 집으로 이사를 가서 지출을 줄여야 하는 것은 기본인 것 같다.

적어도 2~3%의 금리로 다시 돌아가려면 좋게 봐도 최소 3년 그 이상은 걸릴 것이기 때문이다.
(재밌는 건 이런 걸 부읽남도 아는지 채널에 지출 줄이는 방법에 대한 영상이 최근 들어 많이 올라오더라.)

끝으로, 우리는 이런 주작 일지 모르는 경우도 놓치지 말고 반면교사 삼아 항상 투자 시 잘못되었을 경우를 가정하여 매수와 함께 자산 가격 하락에 헷지를 걸 수 있는 방법을 고민하는 투자자가 되어야 할 것이다.

증미역 이마트 재건축과 가양 9단지

강서구 지역 도보 임장을 하며 배우게 되었던 도심지 영구 조망권에 대한 생각을 나누려고 한다.

조망권이라 하면 보통 바다가 보이는 해변, 강, 호수 또는 산 부를 생각하지만

도심지에서 조망권이 훼손되는 경우가 생각보다 흔하게 발생한다.

서울, 경기 그 외 지방광역시에서

주거용 부동산이나 상업 부동산 매매를 생각하는 투자자라면

반드시 아래와 같은 경우도 염두하여 경제적, 정신적 피해를 받지 않도록 주의하자.

(거주자분들께는 미리 심심한 위로와 사과 말씀을 드립니다.)

<< 증미역 이마트 재건축 사례 >>

 - 가양 9-2단지 외벽에는 이마트 재건축으로 인한

    피해를 호소하는 현수막이 달려있다.

 1. 이마트 뒤편의 모습엔 이번 재건축으로 가장 큰 피해를 입을 가양 9-2단지 912동의 모습이다.

 2. 이마트가 28층 고층으로 재건축될 시 해당 단지로의 유/무형 피해는 분명할 것이다.

 3. 도보 임장을 통한 예상되는 피해는 아래와 같다.

  : 일조권,  창문 빛 반사, 공사 소음공해

   , 기계식 주차장 설비 시 기계식 주차장 소음, 주차장 입출입 경보 소음

   , 건축물 벽간 소리울림(배달 오토바이 소리 증폭기), 도로 정체

   , 주차공간 축소, 건축관리 부족 및 건축 실패로 인한 흉물 랜드마크화.

위의 경우 대형마트 슬세권이라는 프리미엄이 없이 지는 것은 현실이다.

다만, 어떤 건축물이 들어서고 운영될지에 따라서 해당 지역의 프리미엄이 재평가될 것이다.

위와 같은 사례를 인지했다면 우리 투자자들은 아파트를 투자하더라도

해당 아파트의 프리미엄 구성요소에 대해 영속적인 프리미엄인지 항상 의심해야만 한다.

(구매 예정지가 상업지역, 준공업지역이라면 특히 더더욱.)

부동산 정책상 고층 재건축, 리모델링에 대한 제한은 현재 엄격하지만 시간문제일 뿐

한국 수도권이라는 노른자 땅은 곧 용적률에 있어서 자유롭게 될 거라 믿어 의심하지 않는다.

(도심지 영구 조망권에 대한 프리미엄도 점차 커질 것이다. 고층 대형 평수가 미래다... 지금도 무척 비싸지만..)

아래 몇몇 흉물 방치 사례를 추가적으로 첨부해보았다.

주거지 조망권 훼손이 남 이야기가 아니라는 것을 알게 될 것이다.

(교외지역에 무덤, 흉가 뷰가 있다면 도심지역엔 폐건물, 모텔 뷰가 있다.)

 * 참조 : 흉물 방치 사례

 - 잘못된 건축 시행 및 운영 실패로 인한 유치권 문제로 해당 지역의 흉물로 장기간 방치되는 경우가 빈번하다.

   조금 더 관심을 가지게 된 분들은 아래 링크를 참고해보자.

#폐건물/목록 링크 참고 : https://namu.wiki/w/%ED%8F%90%EA%B1%B4%EB%AC%BC/%EB%AA%A9%EB%A1%9D